Uno dei motivi più frequenti per cui una compravendita si blocca a pochi giorni dal rogito non è il prezzo, e nemmeno un ripensamento dell'acquirente: è un documento mancante o non aggiornato. Che tu stia vendendo un appartamento a Macerata, una casa colonica nell'entroterra o un immobile sulla costa fermana, il notaio e la banca dell'acquirente richiederanno lo stesso identico set di documenti. Prepararli prima di mettere in vendita l'immobile, invece che rincorrerli durante la trattativa, è spesso la differenza tra una vendita in 43 giorni e una che si trascina per mesi.
1. Atto di provenienza
È il documento che dimostra come sei entrato in possesso dell'immobile: un rogito di acquisto, una dichiarazione di successione, un atto di donazione. Il notaio lo richiede per ricostruire la cosiddetta catena delle proprietà degli ultimi 20 anni e verificare che non ci siano vizi nella titolarità . Se l'immobile è stato ereditato, servirà anche la dichiarazione di successione registrata presso l'Agenzia delle Entrate.
2. Visura catastale e planimetria conforme
La visura attesta i dati catastali dell'immobile (categoria, rendita, intestatari); la planimetria descrive la distribuzione interna degli spazi. Il punto critico è la conformità : se negli anni sono state fatte modifiche interne (spostamento di un tramezzo, accorpamento di due stanze, chiusura di un balcone) senza aggiornare la planimetria in Catasto, la vendita non può procedere finché la difformità non viene sanata. Questo controllo va fatto prima di fissare le visite, non durante il compromesso.
3. Conformità urbanistica e titoli edilizi
Oltre al Catasto, serve verificare che l'immobile sia conforme ai titoli edilizi depositati in Comune (licenza, concessione edilizia, SCIA, permesso di costruire). Eventuali abusi — anche piccoli, come una veranda chiusa senza titolo — vanno dichiarati e, se possibile, sanati prima della vendita. Nasconderli non è solo rischioso dal punto di vista legale: la banca dell'acquirente li scopre quasi sempre in fase di perizia per il mutuo, e a quel punto la trattativa salta.
4. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L'APE è obbligatorio fin dal primo annuncio pubblicato: la classe energetica deve comparire in ogni inserzione, online o cartacea. Ha validità 10 anni (salvo interventi che modificano le prestazioni energetiche dell'immobile) e va redatto da un tecnico abilitato dopo un sopralluogo.
5. Certificazione impianti
Non è un documento obbligatorio per la vendita in sé, ma è sempre più richiesto dagli acquirenti più attenti e dalle banche in fase di perizia: la dichiarazione di conformità degli impianti elettrico e idraulico/termico riduce il rischio di contestazioni post-vendita e rassicura chi acquista.
Perché conviene prepararli prima, non durante
Nella nostra esperienza su Macerata e Fermo, la maggior parte dei ritardi tra compromesso e rogito nasce da un documento richiesto troppo tardi: una planimetria da aggiornare, una pratica edilizia da recuperare in Comune, un atto di provenienza da reperire in un archivio notarile. Sono tutte attività che richiedono settimane, non giorni — e se emergono dopo che l'acquirente ha già fissato la data con la banca, il rischio è perdere la vendita.
Per questo, quando prendiamo in carico un immobile nelle province di Macerata e Fermo, la verifica documentale è uno dei primi passaggi del nostro metodo, prima ancora di pubblicare l'annuncio. Se vuoi sapere a che punto è la documentazione della tua casa, richiedi una valutazione: la verifica preliminare è inclusa.