Vendere casa con Mutuo residuo in corso: Accollo, Estinzione e Legge Bersani

Una delle errate convinzioni più diffuse e radicate tra i proprietari in Italia è la credenza che si debba necessariamente saldare l'intero debito bancario, estinguendo il mutuo attingendo ai propri risparmi personali, prima di poter anche solo sognare di mettere la casa sul mercato. Dal punto di vista tecnico e del Codice Civile italiano, vendere un immobile ancora gravato da un'ipoteca bancaria è in realtà un'operazione del tutto ordinaria, standardizzata e sicura.

1. Come funziona davvero l'Ipoteca (Art. 2808 c.c.)

Per dissipare le paure, occorre prima comprendere cos'è un'ipoteca. L'ipoteca è semplicemente un diritto reale di garanzia che conferisce alla banca il potere di espropriare i beni vincolati (se smetti di pagare le rate) e di essere soddisfatta con assoluta preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita all'asta.

Nel Diritto Privato, l'ipoteca gode del cosiddetto "diritto di sequela": essa segue il bene, non la persona. Questo significa che se tu vendessi la casa ipotecata così com'è a un terzo, l'ipoteca rimarrebbe attaccata ai muri. Ecco perché nessun acquirente sano di mente (e nessun notaio) accetterà mai di comprare un immobile ipotecato, a meno che tu non proceda con una rigorosa operazione di cancellazione contestuale.

2. L'Estinzione contestuale al rogito (Il metodo infallibile)

La soluzione adottata nel 98% delle compravendite immobiliari moderne è la cosiddetta "estinzione contestuale". Non devi sborsare un solo euro di tasca tua prima della vendita. Ecco l'iter esatto di ciò che avviene fisicamente in studio dal notaio:

1. Circa 15 giorni prima del rogito, si invia una richiesta ufficiale alla tua banca per ottenere il documento chiamato "Conteggio Estintivo", ovvero l'esatto ammontare del tuo debito residuo calcolato fino all'ora e al giorno spaccato in cui avverrà l'atto notarile, comprensivo di ogni dietimo (interesse giornaliero).
2. Al rogito si presentano il venditore, l'acquirente, il notaio e un funzionario della banca dell'acquirente (se questi accende un mutuo).
3. In quel momento magico, il capitale versato dall'acquirente per comprare casa tua viene diviso matematicamente in due flussi di denaro (tramite assegni circolari o bonifici irrevocabili URGENTI).
4. Flusso A: Un assegno va direttamente in mano al funzionario della tua vecchia banca. Questo importo copre al centesimo il conteggio estintivo, azzerando il tuo debito all'istante.
5. Flusso B: La restante e preponderante parte del prezzo di vendita (il tuo vero guadagno, o "equity") ti viene bonificata sul tuo conto corrente personale.

Ricevuto il saldo tramite il Flusso A, la tua vecchia banca, per legge (e in modo telematico e gratuito), è obbligata ad avviare l'immediata cancellazione dell'ipoteca dai Registri Immobiliari (Art. 40-bis del Testo Unico Bancario).

3. L'Accollo del Mutuo (Art. 1273 c.c.)

Un'alternativa storica (oggi più rara, ma da conoscere) è l'accollo del mutuo: l'acquirente non fa un mutuo nuovo, ma decide subentrare nel tuo contratto originario, assumendosi lui il debito residuo e continuando a pagare le tue stesse rate alle tue vecchie condizioni (particolarmente vantaggioso se avevi un tasso fisso storico dell'1%).

L'insidia gravissima in questo caso è una sola: devi esigere in forma scritta dalla banca il cosiddetto Accollo Liberatorio, ovvero un documento ufficiale in cui la banca rinuncia a potersi rivalere su di te e ti libera del tutto. Se la banca acconsente tacitamente a un mero accollo cumulativo, nel caso in cui il nuovo acquirente perdesse il lavoro e smettesse di pagare le rate tra 5 anni, l'istituto di credito bancherà alla tua porta e potrà aggredire il tuo attuale patrimonio per recuperare il credito del nuovo proprietario inadempiente.